Lettre du cabinet de janvier 2019

Informations générales

Taxe sur les véhicules de sociétés

La période d’imposition de la taxe sur les véhicules de sociétés ayant été alignée sur l’année civile, les entreprises qui en sont redevables doivent déclarer et s’acquitter de la taxe courant janvier selon des modalités déclaratives qui dépendent du statut des sociétés au regard  de la TVA.

Rappel : les barèmes afférents aux émissions de CO2 et au mode de carburation des véhicules ont été aménagés au 1er janvier 2018 ainsi que les modalités d’exonération de la première composante de la taxe.

Cotisations AGS

Pour l’année 2019, le taux de la cotisation AGS restera fixé à 0,15%, inchangé depuis 2017 (Com. AGS du 18/12/2018).

Entreprises de 50 salariés et plus – pénibilité

Les entreprises d’au moins 50 salariés dont l’indice de sinistralité au titre des accidents du travail ou de maladie professionnelle dépasse 0,25 auront l’obligation au 1er janvier 2019 de négocier sur la prévention de la pénibilité (loi Macron du 22/09/2017).

 Prélèvement à la source

Depuis le 8 décembre 2018, les employeurs peuvent  obtenir un taux personnalisé pour le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu des personnes nouvellement embauchées via le service ‘TOPAZE’ sur Net-entreprises.

Le service n’est pas obligatoire mais évite l’utilisation d’un taux neutre sujet à régularisation lorsque l’employeur ne dispose pas ou plus d’un taux valide (dsn-info, fiche 2051).

Professions libérales – cotisations

Les montants des cotisations d’assurance vieillesse complémentaire et d’assurance décès-invalidité dues par les professions libérales au titre des années 2018 et 2019 ont été publiés (décret 2018-1033 du 26/11/2018).

Création d’un bail mobilité

• Le bail mobilité concerne la location en meublé.
• Le locataire doit justifier par un document lors de la signature du bail être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en engagement volontaire dans un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire.
• Sa durée s’échelonne de 1 mois à 10 mois sans possibilité de reconduction.
  • Si le locataire souhaite poursuivre la location, il conviendra de signer un nouveau bail meublé d’un an renouvelable ou de 9 mois non renouvelable pour un étudiant.
• Le bail peut être résilié à tout moment par le locataire, sans justification, sous préavis d’un mois.
• La fixation du loyer est libre, mais, en zones tendues dans le respect de l’encadrement du loyer ou de son plafonnement, le cas échéant.
  • Les locataires sont éligibles à la caution VISALE (prise ne charge des impayés et remise en l’état des dégradations locatives).
• Dans le cas d’une colocation, la clause de solidarité entre locataires ou de leurs cautions ne peut s’appliquer.
• Le bail prévoit le versement de charges forfaitaires qui ne peuvent être disproportionnées par rapport aux charges réelles.
• Le bail ne comporte pas de dépôt de garantie mais une caution peut être exigée.
• Lors de la signature du bail, il est remis les annexes (état des lieux, liste du mobilier…) et les diagnostics obligatoires.

Locations touristiques

Rappelons que dans les grande villes ou les communes de plus de 200000 habitants, la location saisonnière ou touristique peut faire l’objet d’une législation spécifique.

• Les particuliers qui ne déclarent pas leurs locations touristiques auprès de la mairie dans les communes où cela a été rendu obligatoire, s’exposent à une amende pouvant aller jusqu’à 5000€ au lieu de 450€ aujourd’hui.
• Les particuliers qui ne transmettent pas à la mairie le décompte des nuits ayant fait l’objet d’une location, alors que la mairie leur en a fait la demande et qui dépassent le plafond de 120 jours au cours d’une même année civile peuvent être frappés d’une amende de 10000€.

Caution

• En cas de location, pour que le cautionnement soit valable, le contrat de caution devait comporter deux mentions manuscrites.
• Désormais, le contrat comportera toujours les mêmes mentions mais celles-ci n’auront plus a être manuscrites. Il suffira simplement de signer l’acte de caution dont le contenu pourra faire l’objet d’un modèle type, voire d’une dématérialisation complète.

Diagnostics

• En matière de location, la multiplication des diagnostics à remettre au futur locataire se traduit lors de la signature du bail par la remise d’un dossier qui n’a fait que s’épaissir depuis la loi Alur.
• Désormais, si bailleur et locataire en conviennent, ces documents pourront être adressés au locataire par voie dématérialisée.
• Cette disposition concerne également la communication du règlement de copropriété.

Squatteurs

La loi Elan supprime le bénéfice de la trêve hivernale pour les squatteurs. Cela signifie qu’ils peuvent être expulsés à tout moment. Le délai de deux mois dont ils bénéficiaient entre le commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre effective de l’expulsion, est également abrogé.

Baux commerciaux – reprise par le bailleur

En matière de baux commerciaux conclus pour une durée de 9 ans, le bailleur peut donner congé au locataire tous les 3 ans dans des cas précis, notamment pour reconstruire ou surélever le bien immobilier.

Lorsque le local commercial est assorti d’un local d’habitation, le congé peut également être donné, mais uniquement pour la partie habitation lorsque le locataire habite ailleurs.

La loi Elan prévoit désormais la possibilité pour le bailleur de donner congé tous les trois ans pour l’ensemble du local  en vue de sa transformation en un local à usage principal d’habitation.

Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de procéder à la reconstruction du bien, une simple rénovation suffit.

Dispositif ‘Cosse ancien’

La loi de finances rectificative pour 2016 a créé un dispositif d’incitation fiscale afin de lutter contre la pénurie de logements dans les zones ‘tendues’, dénommé ‘Cosse ancien’.

Ainsi, le propriétaire qui donne en location un logement peut bénéficier d’un abattement des revenus brut variant de 15 à 85% selon la zone géographique où est situé le bien, le niveau de loyer appliqué, de ses modalités de gestion, en direct ou en intermédiation locative.

Nota : L’intermédiation locative consiste à louer un logement à un organisme public ou privé, soit en vue de sa sous-location, meublée ou non, à des personnes en difficulté.

• Les logements situés en zone C donnés en location à partir du 1er janvier 2019, sous réserve de respecter les plafonds de loyer ou de ressources du locataire, pourront bénéficier d’une déduction des revenus de 50%.
• Pour les opérations d’intermédiation locative la déduction reste fixée à 85%.
• A cet avantage fiscal, s’ajoute, pour les revenus de 2019, l’augmentation du plafond de déficit accordé qui est porté à 15300€ au lieu de 10700€ précédemment.

Nota : Les zones géographiques correspondent à celles retenues pour le dispositif ‘Duflot-Pinel’).

Copropriété

Dans le cadre des assemblées générales de copropriétaires, il est désormais possible, en cas d’absence, de voter par correspondance et non plus uniquement par procuration.

Par ailleurs, le vote par correspondance sera automatiquement transformé  en vote ‘contre’ en cas ‘d’évolution substantielle d’une résolution’ lors de AG.

Transformation de bureaux en logements

Afin de faciliter la transformation de bureaux en logements, les propriétaires vont pouvoir bénéficier d’un droit à construire additionnel de 30% et non plus de 10%.

Par dérogation, les obligations de mixité sociale prévues par les plans locaux d’urbanisme (PLU) ne s’appliqueront pas, sauf dans les communes ‘carencées » en logements sociaux.

Encadrement des loyers

Le dispositif d’encadrement des loyers privés, en cas de location ou de renouvellement du bail dans les zones tendues et sur la base de propositions des collectivités locales, est reconduit pour 5 ans.

Toutefois, selon les décisions prises par les communes qui sont libres ou non d’adopter le dispositif, l’encadrement pourra concerner une partie seulement de l’agglomération et non plus sa totalité.

A noter que cet encadrement sera opposable au bailleur qui pourra se voir sanctionner d’une amende 5000€ en cas de non respect de cette contrainte.